Tapuda arsa payı nedir?
Yapıların
bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında,
arsadan bağımsız bölümlere pay veriliyor.
Tapuda
yazan arsa payı; kat mülkiyetinin söz konusu olduğu yerlerde, yazılı esasa göre
bağımsız bölümlere tahsis edilen bina içindeki değerlerine göre belirlenen
ortak mülkiyet payına deniyor. Peki arsa payı hesabı nasıl yapılır? Tapuda arsa
payından metrekare nasıl hesaplanır?
Örnek..
Tapu
senedi üzerinde ana yapının bulunduğu parsel, 2000 metrekaredir ve 24 bağımsız
bölümden oluşan bu binada 24 nolu gayrimenkulün tapu senedin de 26/338 arsa
paylı olduğu yazılmaktadır; buna göre bu gayrimenkule isabet eden arsa kaç
metrekaredir?
Formül:
(2.000 metrekare/ 338) x 26 =
2.000/338
= 5,91
5,91
x 26 = 153,846 metrekare
Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki
bağlantı nedir?
Madde
5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona
bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat
irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve
başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrimenkulde,
kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı
bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da
kayıtlar.
Kat
irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan
irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde
kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil
veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı
oranında, kendiliğinden kayıtlar.
Apartmanda arsa payı nasıl
hesaplanır?
Arsa
payı, bir arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis
edilen kısımları olarak ifade ediliyor. Bir diğer ifade ile arsa payı,
yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri
oranında, arsadan pay verilmesine deniyor. Peki apartmanda arsa payı hesabı
nasıl yapılır?
Örnek:
Arsa
payının hesaplanması..
Toplam
arsası 1.000 metrekare olan bir apartmanda yer alan 90 metrekarelik dairenin
arsa payını hesaplayalım.
Apartmandaki
tüm bağımsız bölümlerin satış bedeli 1.560.000 TL olsun. Yapıdaki 3 nolu
bağımsız bölüm meskenin satış değeri ise 150.000 TL olsun.
Bu
durumda 3 nolu bağımsız bölüm meskenin arsa payı 15/156 olacaktır.
Arsa
payı 15/156 olan daireye düşen arsanın kaç metrekare olduğunu bulmak için
öncelikle yapının toplam arsasını, tüm bağımsız bölümlerin satış bedeline
böleceğiz. Daha sonra ise hesapladığımız rakamı 15 ile çarpacağız.
1.000
m2 : 156 = 6,41
6,41
x 15 = 96,153 metrekare
Yaptığımız
hesaba göre; arsa payı 15/156 olan 3 nolu bağımsız bölüm meskene isabet eden
arsa metrekaresi 96,153 metrekaredir.
Yargıtay
18. Hukuk Dairesi E:2005/1500 - K:2005/3483
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ
(
Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir
Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa Paylarının
Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu )
BAĞIMSIZ BÖLÜME ARSA
PAYI ÖZGÜLENMEMİŞ OLMASI
(
Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oranlı Olarak Özgülenmediği ya da Bağımsız Bir
Bölüme Arsa Payı Hiç Özgülenmediği Hallerde İlgili Kat Malikinin Arsa
Paylarının Yeniden Düzeltilmesi İçin Mahkemeye Başvurma Hakki Olduğu )
KAT MÜLKİYETİ
KURULMASI
(
Kurulduğu Tarihteki Değeri İle Oranlı Olarak Arsa Payının Belirlenmesi Buna
Bağlı Olarak Ana yapıdaki Diğer Bağımsız Bölümlere Özgülenen Arsa Paylarının da
Yeniden Düzenlenmesi Gereği )
ÖZET
:
Dava,
dava konusu dükkan nitelikli bağımsız bölümün belediyece onaylanan mimari
projesinde gösterilmiş olmasına karşın ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulurken
bu bağımsız bölümün tapuya tescil edilmemesi ve arsa payı özgülenmemesi
nedeniyle söz konusu bağımsız bölüme arsa payı verilerek kat mülkiyeti kütüğüne
tescil edilmesi, böylece arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
Kat
Mülkiyeti Kanununa göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı
olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı hiç özgülenmediği
hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için
mahkemeye başvurma hakkı vardır.
Olayda,
bu bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı
olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak anayapıdaki diğer bağımsız
bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava
konusu bağımsız bölüm de dahil anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin
arsa paylarının saptanması için bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde
yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde yapılacak inceleme ile
ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bundan sonra dava konusu
bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, diğer bağımsız
bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya
tescili yolunda hüküm kurulması gerekir.