16 Ağustos 2008 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 26969
Bayındırlık ve İskân Bakanlığından:
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE
1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; toplu
yapılarda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek belgeleri
ve tapuda yapılacak işlemlerin usûl
ve esaslarını belirlemektir.
Kapsam
MADDE
2 – (1) Bu Yönetmelik hükümleri, belediye
sınırları ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında uygulama imar plânı ve
parselasyon plânı bulunan alanlarda yapı ruhsatı eki mimarî projenin onaylı
yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak olan toplu yapılar hakkında
uygulanır.
Dayanak
MADDE
3 – (1) Bu Yönetmelik, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununun 68 inci maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE
4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan
gayrimenkulün bütününü,
b) Arsa payı: Arsanın, Kanunda yazılı
esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını,
c) Bağımsız bölüm: Anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kanun
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,
ç) Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında
olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerleri,
d) İdare: Parsel veya parsellerin
bulunduğu alana göre ilgili kanunlarında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin
belgesi düzenlemeye ve ruhsat eki projeleri onaylamaya yetkilendirilen
belediyeler, il özel idaresi ve diğer kamu kuruluşlarını,
e) Kanun: 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu,
f) Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde
ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir
veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak
malikleri tarafından Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkını,
g) Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümler
üzerinde kurulan mülkiyet hakkını,
ğ) Kat plânı: Mimarî projede, yapının
her bir katının kullanımını, niteliğini, konumunu, ortak yerlerini, alanlarını
ve üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine esas numaralarını
gösteren plânı,
h) Mimarî proje:
Anagayrimenkulde, yapının veya yapıların ruhsat eki projesine uygun, yapı veya
yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak
yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat
alanı da açıkça ve her bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası
da belirtilmek suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterilen, proje müellifi
mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından
imzalanan idarece onaylı projeyi,
ı) Ortak yerler: Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp,
korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri,
i) Toplu yapı: Bir veya uygulama imar
plânında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim plânına
göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve
sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle
bağlantılı birden çok yapıyı,
j) Vaziyet plânı: Toplu yapılarda;
yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış
amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını
kapsayacak şekilde, bir bütün olarak onaylı imar plânı hükümlerine ve
parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış, mimarî projede yer alan
yerleşim plânını,
k)Yapı kullanma izin belgesi: Yapının
tamamının tamamlanmış ve kullanılabilir olması durumunda belediye, il özel
idaresi ve yetkili diğer idarelerce verilmiş izin belgesini,
l) Yönetim plânı: Toplu yapı
kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan, yönetim tarzını, kullanma
maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait
diğer hususları düzenleyen bir tek yönetim plânını,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının
Kurulması
Kat
mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları
MADDE
5 – (1) Kat irtifakı ve kat mülkiyeti
kurulabilmesi için onaylı ve geçerli olan yapı
ruhsatı bulunması gerekir. Kat mülkiyeti tesisinde ayrıca, yapı kullanma izin
belgesi aranır.
(2) Toplu yapı kapsamındaki imar
parsellerinin herbirinde, toplu yapı bulunması hâlinde, her imar parseli kat
irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı, birden fazla imar
parseli üzerinde yer alıyor ise, münferit parseller üzerinde toplu yapı
hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Bu durumda
kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı bütün parseller bir bütün
olarak işlem görür.
(3) Toplu yapı kapsamındaki, bir veya
birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapıların tamamlanması hâlinde, bu
yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
(4) Mimarî projelerin vaziyet plânında
aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı olarak toplu
yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı ilişkisi sebebiyle
kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı yönetim plânı işletilmesi
talepleri karşılanmaz.
(5) Birden fazla imar parselini kapsayan
toplu yapı uygulamaları imar plânında belirlenen alanlarda yapılır. Uygulama
imar plânı ve parselasyon plânı değişikliklerinde, toplu yapı sisteminin
bütünlüğünün muhafazası gözetilir. Uygulama imar plânında birden çok imar
parseli üzerinde belirlenen toplu yapı alanında, kamuya ait alanlar arsa ve
arazi düzenlemesi yapılarak kamu eline geçtikten sonra uygulama yapılır.
Kat
mülkiyetinin kurulması
MADDE
6 – (1) Kat mülkiyeti kurulması için, toplu
yapı kapsamındaki yapıların ve bu yapılara hizmet veren alt yapı tesisleri,
ortak kullanım yerleri, ve sosyal tesislerin tamamlanması ve gayrimenkulün
malikinin veya ortak maliklerinin, aşağıda sayılan belgeler ile birlikte anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda
tapu idaresine müracaatta bulunmaları gerekir.
a) Anagayrimenkulde,
yapıların onaylı yapı ruhsatı eki mimarî projesine uygun olarak, yapıların
konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve
şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak
şekilde, imar plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak
hazırlanmış vaziyet plânı, yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız
bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerlerleri ile oranlı arsa payları ve bağımsız
bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek ve her bağımsız bölümün
birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle, proje
müellifi mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri
tarafından imzalanan idarece onaylanan mimarî proje.
b) Toplu yapıya ait yapı kullanma izin
belgeleri.
c) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve
yerlerin tamamı için hazırlanmış bir tek yönetim plânı.
ç) Her bağımsız bölümün arsa payını,
nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını ve var ise
eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış
olan, ruhsat düzenlemeye yetkili idarece onaylanan ve noterce tasdik edilen
liste.
Kat
irtifakının kurulması
MADDE 7 – (1) Toplu yapı kapsamında olup, henüz
yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir imar parseli üzerinde kat
irtifakının kurulması ve tapu kütüğüne tescil edilmesi için, o imar parselinin
malikinin veya ortak maliklerinin, 6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrasının (a)
bendine uygun vaziyet plânını da ihtiva eden mimarî proje, (c) bendindeki
yönetim plânı, (ç) bendindeki liste ve yapı ruhsatı ile birlikte tapu idaresine
müracaatta bulunması gerekir.
(2) Tamamlanan
yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi maksadıyla
yapılacak tescil, gayrimenkulün malikinin veya ortak maliklerince talepte
bulunulması üzerine; kat irtifakının tesciline ilişkin resmî senete, 6 ncı
maddenin (1) numaralı fıkrasında sayılan belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız
bölümlerinin, evvelce verilmiş olan mimari projeye ve vaziyet plâna
uygunluğunun idarece tasdik edilmesine istinaden yapılır.
Sözleşme
ve Tescil
MADDE 8 – (1) Tapu memuru, kat mülkiyeti veya kat
irtifakı kurulması için talepte bulunanların yetkili olduklarını ve 6 ncı
maddenin (1) numaralı fıkrası ile 7 nci maddenin (1) numaralı fıkrasında
sayılan belgelerin eksiksiz verildiğini tesbit ettikten sonra, kat mülkiyeti
veya kat irtifakı kurulmasına dair resmî sözleşmeyi düzenler ve bu sözleşme
aynı zamanda tescil talebi sayılır.
(2) Bir imar parseli
üzerinde kat irtifakı ancak sözleşmede her kat irtifakının ilgili bulunduğu
bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün
beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye
göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin
numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde
belirtilir.
(3) Sözleşme
düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının
kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat
mülkiyetinin kurulması hâlinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu
kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh
ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat
mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir
sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel
kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle
tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da,
bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları
işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(4) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara aid sicil kaydı, irtifak hakları hariç
olmak üzere, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütük sayfasına aynen aktarılır.
Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden
sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve
kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
(5) Toplu yapı
kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanmasına
ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis
edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve
bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu
suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak
yerleri olur.
(6) Geliri ortak giderlere harcanmak
veya başka bir amaçla ortak olarak faydalanmak için tahsis edilen bağımsız
bölümlerin malik hanesine, bu bağımsız bölümden faydalanan bağımsız bölümlerin
numaraları yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus
bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
(7) 28/11/2007 tarihinden önce toplu yapı ilişkisini gösteren
vaziyet plânı bulunmadan kat mülkiyeti kurulan yapılarda, 28/11/2007 tarihinden
itibaren altı ay içinde yönetim plânı değişikliği yapılarak, tapu siciline
tescil talebinde bulunulurken; yapıların konumlarını, ortak nitelikteki yerleri
ve tesisleri, bunların kullanım amaç ve şekillerini ve toplu yapı kapsamındaki
parsel ve parsellerin tamamını ihtiva edecek şekilde bir bütün olarak uygulama
imar plânı ve parselasyon plânına uygun olarak hazırlanmış, idarece onaylı
vaziyet plânı verilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Son Hükümler
Yürürlük
MADDE
9 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde
yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE
10 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini
Bayındırlık ve İskân Bakanı yürütür.