Apartman - Site - İş Merkezi Yönetim ve Danışmanlık Hizmetleri
19.04.2024 - Cuma
SIKÇA SORULAN SORULAR
1.Kat Malikleri Toplantısı ile İlgili Sorular?

Kat malikleri kurulu toplantıya nasıl davet edilir? 

Yazılı ve imza karşılığında davet mektubu ile yapılacağı gibi iadeli taahhütlü olarak posta ile de davet yapılabilir. Kat malikinin kesin olarak kötü niyetli olduğunu düşünüyorsanız davet metnini noterden yapınız.

Kat malikinin adresi bilinmiyor kiracısı da söylemiyor nasıl davet edebilirim? 

Binadaki (kirada bulunan) daireye tebligatınızı yapınız kiracısı almaz ise muhtarlığa teslim edilecektir 7 gün sonra yasal tebligat hukuken gerçekleşmiş olur.

Kat malikleri toplantısında kimleri kimler nasıl temsil edebilir?

1.Bir kat maliki diğer kat maliki veya 1. derece akrabası tarafından temsil edilir.

2.Bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, içlerinden birine vekalet vererek bu kişi tarafından temsil edilirler.

3.Birden fazla bağımsız bölüm sahibi her bölüm için bir oy hakkına sahiptir.

4.Vefat eden kat malikini veraset ilamı ile birlikte aralarından seçecekleri kişi temsil eder.

Kat malikleri Toplantısı nerede yapılır? 

Bağımsız bir yerde yapılır(Bağımsız bölümde değil)sığınak, bahçe, çayhane, otel lobi ve toplantı salonları olabilir. Bir apartmanda Aidat borcunu ödemeyen bir Avukat mahkemede kat malikleri toplantısının 8 nolu dairede bilerek kasten yapıldığını, aralarında husumet olduğu için bu toplantıya gitmesinin mümkün olmadığını böylece Kat malikleri kurulundaki temsil hakkının elinden alındığını iddia ederek toplantının usul yönünden geçerli olmadığını savunup davayı kazanmıştır.

Eski Yönetici karar defterini vermiyor ne yapmalıyız?  

Kat malikleri kurulu sayısal olarak gerekli çoğunluğu elde etti ise düz beyaz bir kağıda alacakları karar katılanların imzalaması halinde hukuken geçerli olur.

Toplantıda yeterli çoğunluk nedir?  

Hem arsa payı hem de bağımsız bölüm sayısının % 51'i temsil edilmelidir. Ancak ikinci toplantıda bu çoğunluk bazı kararlar dışında aranmaz. Kat malikleri kurulu sayısal olarak gerekli çoğunluğu elde etti ise düz beyaz bir kağıda alacakları karar katılanların imzalaması halinde hukuken geçerli olur.

2.Giderlerin Paylaşımı İle İlgili Sorular

Yakıt bedelinde pay oranı nedir? 

Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle apartman yönetim planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında yakıt giderinin ne şekilde ortaklar arasında paylaştırılacağı yazılı değilse. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu takdir de de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenebilirsiniz.

Oturmadığım dairenin apartman giderlerine iştirak etmek zorunda mıyım?

 Dairenin maliki olduğunuz müddetçe otursanız da oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı ödemenizde yarar var.

Su saatleri ortak olunca ne yapmalı? 

Bu durumda olanlar için, ortak su parasının bölüştürülmesi konusunda uygulanacak muhtelif bölüştürme usulleri vardır ve bunlardan hiçbiri için tam adildir denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler, seyahate çıkanlar para ödemezse, gündüzleri çalışanlar da gündüz evde olmadıkları için yarı para ödemeyi teklif edecek, En adil yol tabi ki her daireye süzme saat (ana saatten sonraki saatler)takılması yönündedir.

Bazı binalarda boruların düşey hat boyunca döşenmiş olması bunu da mümkün kılmamaktadır bu durumda kanunun da öngördüğü şekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul, herkese tam olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve ortak ödemeler yapılacaktır.

Giriş katında oturanlar asansör giderlerine katılmak zorunda mıdır? 

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.

Birden fazla bloktan oluşan apartmanlarda giderler nasıl karşılanır? 

Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey fark ettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır. Çünkü yönetim planları tektir.. Ancak birçok durumda bu anlaşmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.

3.Kat Mülkiyeti ile İlgili Sorular?

Kat Mülkiyeti ile kat irtifakı arasında ne fark vardır? 

a - Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir.

b - Kat irtifakı yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir binanın bölümleri üzerinde kurulur. 

c - Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınır ve satılabilir. 

d - Kat irtifakı ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirir. 
e - Kat mülkiyeti tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edilir. Malikler arasındaki ilişkileri belirleyici bir akid niteliğinde yönetim planına sahiptir.
f - Kat irtifakı tescili genel kütükteki sayfaya genel hükümlere göre yapılır.

Ahşap binalar üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Tamamen veya kısmen ahşap olan binalarda kat mülkiyeti kurulamaz. (Kat Mülkiyeti Kanunu. Madde 50).

Apartman ve Bloklar halindeki apartmanlar kat mülkiyetine nasıl geçer?

Aynı parselde birden çok blok apartman veya tek katlı evler yapılıyorsa; bütün yapılar tamamlanmadan, her biri en az sekiz bağımsız bölüm içeren blok veya bloklar için kat mülkiyetine geçilebilir. Aynı parselde olmaları şarttır.

Kat mülkiyeti nasıl doğar?

Resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 10)

Tapuda "İştirak halinde mülkiyet" olarak kayıtlı gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Kurulamaz. Müşterek mülkiyete çevrilmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan, doğrudan doğruya dava yolu ile kat mülkiyeti kurulması istenebilir mi?

İstenemez. (Y.1.HD.10.4.1970 t.,1970/2968 e. ,1970/2240K)

Kurulmuş olan Kat Mülkiyetinin iptali ve ortak mülkiyete çevrilmesi istenebilir mi?

İstenemez. (Y.5.HD.28.4.1970 t. ,1970/2151 E. ,1970/2733 K.)

Ana gayrimenkul kısmen kamulaştırılırsa ne olur?

Geri kalan bölümler için kat mülkiyetinin devam edip etmeyeceğine karar verilmesi gerekir. Bu konudaki kararın Kat Malikleri Kurulunca  ve oy birliği ile alınması şarttır.

Ana  yapının bağımsız bölümlerinden biri harap olmuş ise ne olur?

O bölüm malikinin harap olan bağımsız bölümünü iki yıl içerisinde yaptırması gerekir. Aksi taktir de diğer malikler veya herhangi bir malik iki yıl süresinin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içerisinde, o bölüme ait arsa payının değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini  hakimden isteyebilirler. (Kat Mülkiyeti Kanunu .Madde 47)

4.Yönetim ve Yönetici ile İlgili Sorular?

Toplantıda olmayan kişi yönetici seçilebilir mi?

Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule icbar edilemez. Y.5.h.d. 7.7.1986 gün, 1986/9376 e.9920 k.

Yönetici ne çoğunluk ile seçilir? Seçilemez ise kim yönetici tayini davası açabilir?

Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat malikide açabilir. 18.h.d. 28.5.1993 gün, 1993/5439 e.7293 k. Yönetici birinci toplantıda seçilemezse, ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekir. Bulunanların çoğunluğu yetmez. Y.5.h.d.26.3.1984 gün ,1984/2271 e.2660 k.

Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. Y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 e.1977/4994 k. Y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 e.532 k

Yönetici seçilmesi hukuki bir zorunluluk mudur?

Sekiz ve daha yukarı sayıda bağımsız bölüm olan binalarda yönetici seçimi zorunludur. Y.5.h.d.3.10.1983 gün, 1983/7090 e.7627 k.

Seçilen yöneticiden memnun değilim mahkemeden yönetici tayini talebinde bulunabilir miyim?

Kat malikleri kurulunca yönetici tayin edildikten sonra, mahkeme marifeti ile yönetici tayini istenemez. Y.5.h.d.5.4.1968 ,e.1968/1022 ,k.1968/1983. 
*Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule zorlanamaz. Y.5.h.d.2.7.1968, e.1968/3623 ,k.1968/4008.

Yönetici balkon kapatan komşuya dava açmak zorunda değil mi?

Kat maliki olmayan yönetici, kendisine özel yetki verilmedikçe müdahalenin meni davası açamaz. Yhgk.16.3.1977,e.1975/5-1151 ,k.1977/249. 
Kat malikleri kurulundan yetki alan yönetici ,ortak yere müdahalenin önlenmesi ve ecri misil davası açabilir. Y.5.h.d.23.1.1978 ,e ,1977/7589 ,k.1978/500.

Yönetici hepimize hesap vermek zorunda değil mi?

Yönetici kat maliklerinden her birine ayrı ayrı hesap vermek zorunda değildir. Sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. Y.5.h.d. 19.2.1990 ,e. 1990/17110 ,k.1990/4190

Eski yöneticiden nasıl hesap sorarım?

Yönetici, kat malikleri kurulunca ibra edilmişse kendisinden ayrıca hesap istenemez. Y.5.h.d. 24.12.1979 ,e. 1979/9201 ,k.1979/9731

5.Yargıtay Hukuk Dairesi ve Mahkeme Kararları İle İlgili Sorular?

Tapu kütüğünde mesken veya işyeri olarak gözüken bağımsız bölümde diş kliniği, polikliniği veya diş protez laboratuvarı açılabilir mi?

Açılamaz. Çünkü H.G.K. 11.10.1972 Gün,E.971/5-193,K.828 Sayılı kararı ile sakıncalı görülmüş, bir nevi doktor muayenehanesi olarak kabul edilmemiştir. Y.5.H.D.24.12.1979 GÜN,1979/8862 E.9739 K

Su, kalorifer, kanalizasyon, nereye kadar ortak yer kavramı içindedir?

Bu tesislerin ana dağıtım sistemleri ortak tesislerdir. Bağımsız bölümlerin bu ana sisteme bağlanan tüm elemanları ve arızaları ortak tesis arızası değildir. H.G.K.E.1984/5-476 k.1986/70

Isınamayan daireye kalorifer dilimi ekleme veya yer değiştirme yapılabilir mi?

"Kat malikleri kurulunun izni olmaksızın sisteme müdahale yapılamaz."

Bahçe otopark olarak kullanılabilir mi?

Tüm kat maliklerinin rıza ve muvafakatı olmadan bahçe otopark olarak kullanılamaz.
5.H.D.6.8.1981 GÜN VE 5760 K.6508

Bina cephelerindeki klima ve reklam tabelaları kaldırılabilir mi?

Ortak yer olan bina cephelerine konan tabelaların kaldırılması istenebilir. 5.H.D.27.12.1976 GÜN E.8567 K.10276